En la Jornada sobre suelo de Asprima, Domingo Menéndez:, Gerente de la Junta de Compensación de Valdecarros, expuso alguna de las palancas que pueden ayudar al sector a dinamizar el desarrollo de proyectos como Valdecarros, para dar respuesta a las necesidades del mercado. En la mesa redonda en la que participaron Carmen Largacha, Senior Architect and Urban Designer ARUP, Leonardo Sánchez-Heredero, Presidente Grupo DELTA; Miguel Hernández, Director de Estrategia CreaMNN y moderó Ernesto Tarazona, Consejero Serviland, el Gerente de la Junta de Compensación de Valdecarros pudo exponer algunos factores favorables que facilitan la puesta en marcha de nuevos desarrollos urbanos en Madrid.

EL PAPEL DE LAS ADMINISTRACIONES PUBLICAS 

El papel de las Administraciones Públicas en tanto que legisladoras y en tanto que  ejecutoras, es sin duda el más importante en la gestión de suelo.  Como legisladoras, se les demanda fundamentalmente: que ayuden a garantizar la seguridad jurídica y que simplifiquen y agilicen los procesos.

En lo que a seguridad jurídica se refiere, apuntó como favorable el movimiento que de nuevo está habiendo en el Ministerio sobre la ley de seguridad jurídica y apuntó que estos días, más que nunca, está de actualidad la necesidad de que las leyes sean claras y concluyentes para evitar futuros problemas.

Domingo señaló el caso concreto de Valdecarros como ejecutor de un proyecto que, en los últimos años, y más específicamente en el Ayuntamiento de Madrid, se ha producido un cambio radical apostando por los nuevos desarrollos, por todos, lo que ha dado como resultado importantes avances en el desarrollo de estos. 

También puso sobre la mesa, como un asunto complejo, los diferentes plazos y exigencias propias de cada una de las administraciones sectoriales y apuntó «esto supone una muy difícil coordinación de la gestión de todos los informes sectoriales que se exigen en cada tramitación, quizás aquí también se podría hacer algo desde el papel legislador».

LA PROFESIONALIZACIÓN DEL SECTOR


La profesionalización del sector pasa en primer lugar por las características y composición de los propietarios de suelo.  Es por ello, en primer lugar, importante facilitar los procesos de concentración de la propiedad, aunque es el propio mercado el que finalmente genera esos procesos de concentración. En Valdecarros, durante 12 años, no hubo ninguna compraventa de suelo ordinaria, es decir, ninguna más allá de adjudicaciones judiciales o daciones en pago. Sin embargo, en el último año se han realizado diversas operaciones de compraventa que han supuesto una disminución del número de propietarios superior al 20 %. 

Actualmente la propiedad de Valdecarros está compuesta en un 37% por promotores, un 36% por Administraciones Públicas, un 18 % por el sector financiero, y sólo un 9 % por propietarios históricos, dentro de los cuales también hay algún profesional, con lo cual más del 91% de la propiedad está en manos de profesionales.

En segundo lugar, la profesionalización del sector pasa por contar con los profesionales adecuados en cantidad y calidad, cosa que ocurre en este sector en el que hay un gran número de profesionales muy capacitados y con muchos años de experiencia. Domingo señaló que lo que en ocasiones falta es que se organicen adecuadamente los recursos necesarios, lo que para mí pasa por tener equipos internos o externos, pero con dedicación exclusiva.  

También se mencionó la Operación Campamento como un caso que tiene todos los ingredientes para ser una operación exitosa: máxima concentración de propiedad, más del 90% de la propiedad en una sola mano, y propiedad de la Administración del Estado, con lo que ello supone de solvencia para el proyecto, pero carece de algo que estoy seguro pronto resolverán que es la existencia de un equipo de profesionales que se ocupen en exclusiva de la gestión de un ámbito tan relevante.  

LA FINANCIACIÓN

Las posibles fuentes de financiación de un proyecto de esta naturaleza son básicamente tres:

  1. Financiación con recursos propios. Por medio de las aportaciones que hacen los propietarios en respuesta a las derramas emitidas por la Junta de Compensación.
  2. Financiación externa.
  3. Financiación por medio de la venta de aprovechamientos que previamente, y en el marco del Proyecto de Reparcelación, se haya reservado la Junta de Compensación.

Contar sólo con la primera de las opciones, financiación por medio de derramas, tiene dos importantes inconvenientes:

  • El importante esfuerzo financiero que se exige a los propietarios.
  • Los riesgos para la viabilidad de este tipo de proyectos a medio/largo plazo, en los que a lo largo de la vida de este pueden sucederse, como ha ocurrido en el pasado reciente, situaciones de insolvencia de algunos de los propietarios que pongan en cuestión la viabilidad de todo el proyecto.

Por ello es imprescindible contar con otras alternativas de financiación diferentes de la aplicación de recursos propios de los propietarios. Domingo Menéndez apuntó que la financiación externa es actualmente la gran ausente del sector y añadió: «En su momento desde Valdecarros tuvimos algunos contactos con entidades e instituciones financieras para buscar vías alternativas de financiación. Todos transmiten un enorme interés en financiar proyectos “verdes”, y proyectos sociales, incluyendo dentro de este concepto el desarrollo de vivienda asequible. Ante ese interés, les presentamos Valdecarros como el producto idóneo para contar con este tipo de financiación, pues la esencia de Valdecarros es precisamente esa, Valdecarros es un proyecto verde de vivienda asequible.  7 millones de m2 de zonas verdes dentro del término municipal de una gran capital como Madrid»

El problema se plantea cuando se trata de financiar obras de urbanización en suelos en desarrollo, entonces es cuando esos proyectos dejan de estar dentro de las políticas financieras de esas entidades o instituciones.  Con lo que se hacen grandes esfuerzos para apoyar políticas verdes y sociales, fomentando la financiación de promociones de viviendas de determinadas características, pero no se financia el desarrollo del suelo necesario para que luego puedan construirse esas promociones. Es necesario, por lo tanto, que se haga una reflexión al respecto y que quien tenga la capacidad de revertir esta situación lo haga.

En ausencia, al menos en el momento actual, de financiación externa sólo queda como alternativa a la financiación por medio de derramas, la financiación por medio de la reserva de aprovechamientos.

En Valdecarros y con el objetivo de garantizar de forma permanente una suficiente autonomía financiera de la Junta de Compensación, independizándola de los avatares que puedan sufrir los diferentes propietarios a lo largo de la vida del proyecto, se optó por un modelo de financiación mixto, en las que los recursos aportados por la venta de aprovechamientos reservados a nombre de la Junta cubran aproximadamente un 70% de los costes totales del desarrollo del sector.

Para ello la Asamblea de Valdecarros aprobó en diciembre del año pasado, un plan financiero que luego se ha materializado en el proyecto de reparcelación, aprobado hace escasas semanas en una Asamblea Extraordinaria.

Esta solución tiene en primer lugar la ventaja perseguida como objetivo de aportar la necesaria solvencia financiera a un proyecto con un plazo previsto de desarrollo en 18 años.

Pero tiene además otras ventajas colaterales:

  1. La reserva de todos los aprovechamientos no residenciales para la Junta de Compensación simplifica por una parte el proyecto de Reparcelación, evitando la existencia de numerosísimos proindivisos en usos no siempre líquidos, y hace que se maximice su valor y liquidez al estar en una sola mano.
  2. Cubrir el 70 % del total de gastos con activos propios de la Junta facilita extraordinariamente la gestión de cualquier sector con amplios plazos en los que todos los propietarios han de soportar las cargas hasta el final del proceso.
  3. Finalmente, la disposición por parte de la Junta de Patrimonio propio facilitará en su momento, la opción de la financiación externa por cuanto dispondrá de activos en garantía.